翻倍地产王业绩暴增之谜

2019-08-16 18:42:16 来源: 通州信息港

  作者:龙飞、段铸

  委靡不振的地产市场也有耀眼的“明星”,被称为“翻倍地产王”绿景地产()就始终吸引着投资者的眼球。

  从7月以来,暴涨暴跌成了绿景地产常规表演。7月6日一纸暴增900%~1000%的业绩预告,绿景地产成为7月份耀眼的明星股,月内累计涨幅8 .69%,同期该股所在的深圳A股指数涨幅仅为1.99%;如从6月20日4. 8元算起至7月底9.59元,绿景地产已经翻倍。因此得名“翻倍地产王”。

  “积蓄了8个月的销售收入集中体现在2008年二季度,才会出现近10倍的业绩暴增。”一位业内人士透露,此举是大股东广州天誉希望今年全力发挥绿景的融资作用,“这是天誉去年已经定下的战略,因此绿景地产在去年下半年开始着手准备,卖出去的房子虽然交楼给业主,但没有签订确切的移交手续时间,以便将业绩集中确认在某一个时间段。”该人士认为,绿景地产借此抬高股价,实为增发能获得好的价钱。

  8个月蓄势终跃龙门

  8月19日,绿景地产半年报揭开了半年业绩暴增近10倍的谜团。根据半年报显示,绿景地产上半年共计实现营业收入18,6 7.02万元,同比增长18.58%;实现营业利润4287万元,同比增长11 .27%;实现净利润为2927万元,同比增长957%。其中绿景东山华庭贡献了1.6亿元的销售收入,并且于2008年5月份才并入财务报表。

  仅1.85亿股本的绿景地产属于小地产商,至今仅有两个楼盘竣工并销售,分别是1999年至今一直不断开发的位于广州市花都区的金碧御水山庄、2007年11月份进入预售期的广州市大沙头单体楼绿景东山华庭。“按照常理,今年房地产市场委靡,不会出现这么大幅度的业绩暴增。”广州地产一位不愿具名业内人士表示。

  根据绿景地产2007年年报,金碧御水山庄位于花都区芙蓉镇,1999年开始立项开发,截至2007年年底,共计竣工面积11万平方米。

  根据广州花都区房管局的销售监控统计,截至2008年8月份,金碧御水山庄仅仅售出49套,均价2700元/平方米左右,销售量和均价都远低于2007年,无法支撑近10倍的业绩暴增。

  来到绿景地产另外一个楼盘广州市大沙头的绿景东山华庭,该楼盘为单体 2层商品住宅,已经完全竣工。“据我所知,这个楼盘去年10月份左右就在卖了,开盘价1 000元/平方米,目前价格还是1万元/平方米左右,但是近一两个月没有什么销售量。”广州大沙头一家方圆地产(中介)工作人员介绍。

  广州市房管局资料显示,绿景东山华庭2007年11月5日获得预售许可,截至目前共计售出194套,剩余 0套,剩余部分为地下车库及首层商铺,近两个月以来几乎没有销量。

  而绿景地产半年报则显示,该楼盘2005年进入开发期,2008年5月竣工,根据新会计准则,预售期内获得的销售收入不能计入财务报表,须得完全竣工并且签订销售合同后才计入。

  而根据半年报,该楼盘开发成本为1. 亿元,按照绿景地产54%的毛利率计算,完全销售后的销售收入在2.8亿元,目前完成1.6亿元的销售收入。

  这些数据说明:绿景地产蓄势8个月,完成了近10倍业绩暴增。

  准备增发“储钱过冬”

  前述业内人士透露,绿景地产在去年下半年开始着手准备,卖出去的房子虽然交楼给业主,但没有签订确切的移交手续时间。“大股东广州天誉希望今年全力发挥绿景的融资作用,借此(集中确认销售收入)抬高股价,增发才能获得好的价钱。”该人士说。

  根据绿景地产6月19日公告,计划开发广西桂林的永福县狮子口水库地块,该项目预计投资额约为2.5亿元,总面积约为11000亩,拟建设成为集旅游、娱乐、健身运动、居住、商务等多功能度假中心。此前的 月20日,绿景地产收购大股东广州天誉子公司广西天誉房地产开发有限公司100%股权的议案。资料显示,广西天誉公司拥有位于广西南宁市亭洪路19号商业住宅用地土地使用权,该宗土地用地面积为9044.7平方米,其中绿化用地8.42平方米,用途为商业、住宅。

  同时,绿景地产2007年年报中还将佛山市顺德区北滘镇三桂大道近1万平方米地块开发列为2008年首要任务。

  “预计这三个项目至少需要10亿元资金。”业内人士测算。

  而根据绿景地产2008年一季度报显示,账面仅有1.8亿元的现金,尚有 8 .8万元应付款,一年内到期借贷6890万元,长期借贷1.2亿元。“大股东广州天誉的资金也并不充裕。”上述人士认为,业绩暴增就是为了增发筹资做准备。

  绿景地产财务负责人司小平否认了增发的传闻,“广西以及顺德的项目开发预算还在进行中,原来预计年内开发,现在只能走一步算一步。”

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